Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht „noch einmal anders überlegen“. Das gilt, so der Deutsche Mieterbund (DMB), auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart ist. Im Normalfall dagegen bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monate zu kündigen. Dies ist schon vor Einzug in die Wohnung möglich.
Ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen, haben Mieter dagegen bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unterschreibt, kann seine Unterschrift widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher und Mieter eine schriftliche Belehrung über dieses Recht erhalten hat. Von diesem Verbraucherschutzgesetz profitieren beispielsweise Mieter, die zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer zweifelhaften Mieterhöhung „überredet“ wurden.
Der Deutsche Mieterbund empfiehlt unabhängig von diesem Widerrufsrecht allen Mieter, die Vertragsunterlagen vor einer Unterschrift sorgfältig zu prüfen. Das Widerrufsrecht gilt beispielsweise nicht, wenn der Vermieter nicht geschäftsmäßig handelt, wenn er in die Wohnung bestellt wurde usw.
Rücktritt bei Mängeln oder Täuschung
Wurde ein schwerwiegender Mangel vor Unterschreiben des Vertrages verschwiegen, kann der Mieter von diesem zurücktreten. Wurde zudem die Beseitigung eines Mangels bei Unterschreiben des Vertrages vereinbart und Sie sind dieser Vereinbarung nicht nachgekommen, kann der Mieter ebenfalls eine Aufhebung des Vertrages verlangen.
Auch eine nicht fristgerechte Übergabe der Wohneinheit, beispielsweise weil eine Sanierung nicht fristgerecht abgeschlossen wurde, kann einen Rücktritt vom Mietvertrag rechtfertigen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter ihm die Mietsache pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben (§ 323 BGB).
Rechtlich gesehen handelt es sich in diesen Fällen jedoch um eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB. Ein Rücktritt bzw. eine Kündigung ist dann auch nach Einzug möglich, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Es spielt zudem keine Rolle, ob Sie als Vermieter oder ob äußere Einflüsse für den Mangel verantwortlich sind.
Ebenfalls stellt die Vortäuschung falscher Tatsachen einen legitimen Rücktrittsgrund dar. Dies kann der Fall sein, wenn Sie in der Wohnungsanzeige die Umgebung als kinderfreundlich beschrieben haben, die Nachbarn sich jedoch über Kinderlärm beschweren.
Gemäß einem Urteil des Landgerichts Essen ist eine Anfechtung des Mietvertrages dann der erste Schritt. Ist keine Einigung möglich beziehungsweise wäre die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar, kann der Rücktritt vom Mietvertrag erfolgen.
Entscheidungen für diese Rechtsfragen sind jedoch einzelfallabhängig und sollten juristisch geprüft werden, sofern es zu keiner außergerichtlichen Beilegung kommt.
Rücktritt bei Täuschung durch den Mieter
Nicht nur Ihr Mieter hat das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten, sollte eine Täuschung vorliegen, auch Ihnen steht dieses Recht zu. Hat der Mieter beispielsweise bei der Selbstauskunft falsche Angaben in Bezug auf seine Bonität gemacht, ist dies ein Grund, einen Rücktritt vom Mietvertrag zu veranlassen.
Verträge können aufgrund von Täuschung angefochten werden. Ist dies erfolgreich, wird der abgeschlossene Mietvertrag ungültig (§ 123 BGB). Für die Anfechtung haben Sie ein Jahr nach Erlangung der Kenntnis über die Täuschung Zeit.
Wichtig: Hat der Mieter zuvor die Wohnung besichtigt, erlischt das Widerrufsrecht.
Wird der Mietvertrag außerhalb Deiner Geschäftsräume abgeschlossen – also zum Beispiel in einem Café, bei dessen Arbeit oder in der Wohnung – gilt dies als sogenanntes Haustürgeschäft. Dann dürfen Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Auch hier besteht eine Frist von 14 Tagen.
Gleiches gilt, wenn Du nachträglich den Vertrag ändern willst, zum Beispiel, um mehr Miete herauszuholen.
Du kannst im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Standardmietverträge enthalten diese Klausel nicht, Du musst sie also explizit hinzufügen.
Durch die Rücktrittsklausel kann Dein Mieter nach Unterzeichnung den Mietvertrag widerrufen. Auch Du als Vermieter darfst in diesem Fall vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Hat der Mieter bereits eine Kaution gezahlt, bist Du zur unverzüglichen Rückzahlung verpflichtet.
Achtung: Die Rücktrittsklausel ist nur so lange gültig, bis der Mieter eingezogen ist beziehungsweise die Schlüsselübergabe erfolgt ist.
Befindet sich die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand, bestehen erhebliche Mängel oder Bauschäden, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei nicht um einen Widerruf. Er hat aber das Recht auf eine außerordentliche oder fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB.
Ein unzumutbarer Zustand besteht, wenn:
Gemäß §123 Bundesgesetzbuch (BGB) kann ein Mietvertrag aufgrund von arglistiger Täuschung nicht widerrufen, dafür aber angefochten werden. Bei erfolgreicher Anfechtung ist der Mietvertrag rückwirkend ungültig. Das gilt sogar noch nach Einzug des Mieters und der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Az. XII ZR 67/06). Die Anfechtung des Vertrages ist bis zu einem Jahr nach Erlangung der Kenntnis der Täuschung möglich.
Arglistige Täuschung bei Vermietern
Verschweigst Du absichtlich Mängel der Wohnung, zum Beispiel permanenten Baulärm, oder stellst Du die Gegend als besonders kinderfreundlich dar, obwohl sich die Nachbarn ständig über Kinderlärm beschweren, kann der Mieter das als Vortäuschung falscher Tatsachen ansehen und den Mietvertrag anfechten.
Arglistige Täuschung bei Mietern
Macht der Mieter absichtlich falsche Angaben über seine Bonität oder fälscht er eine Bürgschaft, wird dies ebenfalls als arglistige Täuschung angesehen. Erfährst Du, dass Dein Mieter in diesen wichtigen Punkten gelogen hat, hast Du das Recht, den Mietvertrag anzufechten.
Da ein Rücktritt vom Mietvertrag nur selten möglich ist, bleibt Deinem Mieter in der Regel nur die ordentliche Kündigung. Gemäß § 573c BGB hat der Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten und muss Dir ebenfalls die Miete für diese Zeit überweisen.
Die Kündigung ist schon vor Beginn der Mietzeit möglich, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt. Du hast jedoch die Möglichkeit eine Klausel zu integrieren, die eine Kündigung erst zum vertraglich festgelegten Mietbeginn zulässt.
Auch nach sehr kurzer Mietdauer oder noch vor Einzug des Mietvertrages hast Du die Möglichkeit, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Dies kann Dir im Zweifel viel Ärger mit dem Mieter ersparen.
In der Gestaltung des Aufhebungsvertrages seid ihr frei. Wichtig ist aber, dass ihr alle Punkte festhaltet und genau formuliert, unter welchen Konditionen das Mietverhältnis zu welchem Zeitpunkt endet. Bestehe auf die Schriftform, damit Du ein rechtsgültiges Dokument in den Händen hältst.
Achtung: Der Aufhebungsvertrag wird erst dann rechtskräftig, wenn beide Parteien mit dem Inhalt einverstanden sind. Dies ist der Fall, sobald beide Seiten unterschrieben haben.
Ein oft gesehenes Missverständnis besteht darin, dass Mieter glauben ein Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, wenn sie dem Vermieter mindestens drei potenzielle Nachmieter präsentieren. Du als Vermieter bist jedoch nicht dazu verpflichtet, einen dieser Nachmieter zu akzeptieren und kannst stattdessen auf das Einhalten der Kündigungsfrist bestehen.
In Regionen mit hoher Nachfrage ist es oft kein Problem einen neuen Mieter zu finden. Dann kann es sinnvoll sein, dem Mieter bei der Kündigung entgegenzukommen und ihn vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
Auch eine Nachmieterklausel im Mietvertrag kann hilfreich sein. Hierbei wird zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel unterschieden. Bei der echten musst Du den Vorschlag des Mieters akzeptieren, bei der unechten nicht
Hast Du mit Deinem Mieter eine Mindestmietdauer vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich. Dann kannst Du nur aus Kulanz eine vorzeitige Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag akzeptieren. Rechtlich gesehen darfst Du auf die Einhaltung der Mindestmietdauer bestehen. Der Mieter ist dann zur Mietzahlung verpflichtet, auch wenn er nicht (mehr) in der Wohnung wohnt.
Fazit:
Mieter haben verschiedene Optionen, einen Mietvertrag zu beenden. Du als Vermieter hast schlechtere Karten. Ein Widerruf ist für Dich nur möglich, wenn Du eine Rücktrittsklausel vereinbart hast. Andernfalls kannst Du den Mietvertrag lediglich wegen arglistiger Täuschung anfechten. Oder Du bietest dem Mieter einen Aufhebungsvertrag an. Der Mieter muss dem jedoch nicht zustimmen. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit vorheriger Abmahnung des Mieters möglich und auch eine Eigenbedarfskündigung ist meist sehr langwierig und nicht immer erfolgreich.
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